征地拆迁补偿评审适用政策文件总结

2012年初,我中心土地财务部一行4人与广州市国土与房屋管理局土地利用处、广州市土地开发中心有关人员进行了座谈调研,共同探讨了我评审人员在征地拆迁补偿评审实操过程中遇到的适用政策文件有疑义的问题。讨论积极热烈,取得了一定的预期效果,现总结如下:

一、临时用地审批、租金标准和使用期限问题。

评审过程中发现,临时用地补偿的送审资料各不相同,有送市规划局批复的“申请使用临时用地的复函”,有仅送补偿协议的。经调研明确临时用地的使用须报国土和规划两个部门审批。用地单位往往忽略申报程序任意划定位置、自定面积和使用期限,造成我中心评审时无法依据相关部门的批复确定补偿数量,从而失去评审的意义。

目前用地单位签订协议的租金标准基本参照市道扩办《关于印发<广州市市政公共设施建设项目临时借地及宅基地补偿标准>的通知》(穗扩[2003]183号)有关规定,该文件与2003年制订,且道扩办并非国土管理部门,评审人员对该文件的有效性和适用性存有疑虑。本次调研得到的答复是:租金标准按协议约定;位置、面积和使用期限问题,目前由于多方面原因,项目建设单位多未申请报批,形成一定的监管缺失,现正研究相应监管办法。具体审批程序可在市国土局网站查询。

二、新增建设用地土地有偿使用费缴交问题。

根据财政部、 国土资源部和中国人民银行联合下发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知》(财综[2006]48号)的有关规定:“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”同时根据市国土局《关于转新增建设用地土地有偿使用费征收范围有关问题复函的通知》(穗国房字[2007]269号),划拨用地不需缴纳该费用。而实际评审中操作经常遇到与文件规定相悖的情况。有关解释是:用地单位征地拆迁补偿费用是由财政支出,新增建设用地土地有偿使用费也是由财政支出,至于财政从哪个渠道支出,市政府对此没有严格的规定。由此可能造成是由县级还是地级市政府支出的歧义,此次调研仍未获得明确答案。

三、征地拆迁结案的审批。

结算评审的送审资料中往往缺少征地拆迁结案的审批文件。此次调研获确定:国土部门在此环节会出具三种“结案函”,分别是由区国土局出具的“征地结案函”、由市国土局出具的“拆迁结案函”以及在前二者基础上由市国土局出具的“用地结案函”。目前该“建设用地结案函”起替代原“建设用地通知书”的作用。取得“建设用地结案函”后即可办理“建设用地批准书”。

四、核定“基本农田”及“菜田”的性质和数量的方式。

通常的依据是市国土局出具的“建设用地预审意见”和国土管理部门下设的测绘机构出具的《土地勘测定界技术报告》。但是在概算阶段评审无法提供相关资料时,可提请征地实施单位到市国土局规保处进行图斑查询。(以1:10000地形图作为工作底图,将地貌、土地利用类型基本相同,水土流失类型基本一致的土地单元(地块)分为一类,以其为基础调查单元,然后将单元勾绘到地形图上成为图斑。)

此次调研促进了中心与相关职能部门沟通渠道的畅顺,使评审人员体会到从实践中总结可以更好地提高理论认识,参与人员一致肯定了此次调研的积极意义。鉴于仍有问题尚未得到明确答复,且此次调研活动未接触与土地评审业务相关的职能部门还有规划、税务、物价和财政等部门,故今后应继续计划组织安排类似调研活动。

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